전세금 안전하게 지키는 비법, 이것만 알고 계시면 됩니다. (전입신고, 확정일자)

독립을 하다보면 월세에서 벗어나 전세 집에서 살 수 있게 되어 부담이 덜하게 됩니다. 그러나 물론 월세도 복잡하지만 전세 또한 무척 까다로운 편이죠. 등기부등본도 봐야 하고 주민센터, 동사무소 등에 가서 전입신고와 확정일자도 받아야 합니다. 그렇다면 이러한 과정이 도대체 왜 필요한 것 일까요?

그건 바로 사회 초년생의 전재산이 들어간 전세금 안전하게 지키는 비법 중 하나이기 때문입니다. 그래서 오늘 포스팅은 왜 전입신고와 확정일자가 전세금을 지켜주는지 그리고 전세금 안전하게 지키는 또 다른 비법이 무엇이 있는지 하나하나 꼼꼼하게 알아 보도록 하겠습니다.

1. 전세금 안전하게 지키는 비법 - 전입신고 및 확정일자

물론 등기부등본을 확인하는 것도 필수로 여러분이 확인해야 하는 부분 입니다. 그러나 가장 중요한 것은 전입신고와 확정일자가 바로 전세금을 지켜주는 근본적인 방법입니다.

집이라는 것은 한명의 주인만 있으면 좋겠지만 매매, 담보 등 다양한 이유로 집주인이 언제나 바뀔 수가 있습니다. 최악의 경우엔 집주인이 돈을 갚지 못하는 상황이 되어 집이 경매로 넘어가는 상황 입니다. 이럴 경우 힘이 없는 우리는 전세금을 고스란히 버릴 수 밖에 없게 됩니다.

그렇다면 여기서 전세금 안전하게 지키는 비법으로 우리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 개념을 잘 알아야 합니다.

1) 대항력

대항력은 말 그대로 집주인이 바뀌어도 세입자는 임차인으로 살 수 있는 권리를 의미 합니다. 따라서 계약 기간이 끝나더라도 전세금 반환을 요구할 수 있고 돌려받지 못한 경우 굳이 이사가지 않아도 됩니다.

해당 권리를 얻기 위해선 이사하고 전입신고까지 마쳐야 적용됩니다. 또한 전입신고를 한 후에 대항력은 그 다음날 자정에 생기게 됩니다. 따라서 그럴 일은 없겠지만 전입신고 당일 집주인이 바뀌면 대항력이 소실하게 되는 것이죠. 따라서 가능하면 전입신고는 바로 바로 해야 합니다.

2) 우선변제권

집이 담보 혹은 경매로 넘어가 버려 전세금을 날리는 경우도 빈번하게 발생합니다. 이럴 때 전세금을 지키기 위해서는 우선변제권이 갖춰져야 합니다. 말 그대로 우선적으로 전세금을 변제해준다는 의미입니다.

우선변제권은 기본적으로 대항력이 전제되어야 합니다. 그 후에 확정일자를 받아야 하며 해당 확정일자는 등기소, 주민센터 등에서 받을 수 있습니다. 여기서 확정일자란 주택임대차 계약서가 해당 날짜에 확인되었다 라는 표기 입니다.

따라서 확정일자는 전입신고와 함께 해주면 되고 임대차계약서만 지참하면 잔금 납부 전에 받을 수 있으니 참고 바랍니다. 계약서 원본과 신분증 또한 함께 가져가야 하니 잊지 마세요.

전입신고 및 확정일자는 온라인으로 처리할 수 있는데 각각 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 가능 합니다. 처리하는 방법은 조금 있다 알려 드리도록 하겠습니다.

3) 최우선변제권

우선변제권은 알겠지만 최우선변제권은 무엇 일까요? 일단 전입신고는 마쳤는데 확정일자 받지 않아 우선 변제권이 없는 경우도 있겠죠. 그렇다면 과연 전세금을 못 받는 상황이 될까요?

최우선변제권은 확정일자를 받지 않더라도 대항력이 있는 세입자를 우선으로 전세금 일정을 보장해주는 제도입니다. 이건 지역마다 돌려 받을 수 있는 금액은 다른데 서울 경우 1억 1천만원 중 3,700만 원을 먼저 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

다만 이는 임차인이 몇 명이나 되고 돈을 돌려줘야 하는 비율이 얼마나 되는지 따라 바뀔 수 있습니다. 따라서 최우선변제권은 최후의 보루로 생각하시고 반드시 확정일자는 꼭 먼저 받으셔야 합니다.

2. 전세금 안전하게 지키는 비법 - 온라인 업무처리

앞서 말씀드렸듯이 전입신고와 확정일자는 각각 정부24와 인터넷등기소에서 온라인 상으로 처리가 가능합니다. 그렇다면 정부24부터 신청하는 방법을 간략하게 알아 보도록 하겠습니다.

1) 정부24

인터넷 검색포털 사이트에서 정부24 를 검색하면 접속하실 수 있습니다.

이처럼 메인화면이 나오는데 정부24는 부동산, 민원, 토지 등 다양한 서비스를 제공하고 있습니다. 우리가 필요한 것은 전입신고 항목이니 스크롤을 내려주어 클릭해 줍니다.

미리 공인인증서를 준비하여 전입신고를 마치도록 합니다. 다음으로 확정일자 받아보도록 할게요.

2) 인터넷 등기소

마찬가지로 검색포털 사이트에 인터넷등기소를 검색하여 메인화면에 들어가 주도록 합니다.

메인화면에 확정일자 카테고리가 있으므로 그곳을 선택하여 클릭해 주도록 합니다.

그러면 확정일자를 신청할 수 있는데 추후 계약증서도 발급받을 수 있으니 참고 바랍니다.

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이렇게 전세금 안전하게 지키는 비법인 전입신고와 확정일자를 보았다면 이제 실제 사례를 알아 보도록 할게요.

3. 전세금 안전하게 지키는 비법 - 실제 응용 사례

그렇다면 이렇게 전입신고와 확정일자를 받았다면 나는 대항력과 우선 변제권을 갖췄으니 안전한 것 일까요? 집주인 1명인 곳에 여러분만 임차인이면 상관없지만 집주인 1명 대비 우선변제권을 가진 임차인이 여러명이라면 말이 달라집니다.

우선변제권이 여럿이라면 여기서 또 변제권을 우선적으로 가져가는 순위가 정해 집니다. 따라서 여러분이 전세집을 구할 때 반드시 등기부 등본을 떼어 본 후에 공인중개사에게 다음을 물어 보아야 합니다.

- 해당 건물에 임차인이 몇 명인지

- 한 가구의 전세가는 얼마인지

- 건물의 매매가는 얼마인지

- 등기부 등본 상에 근저당권 설정액이 얼마인지

이렇게 물은 것을 토대로 내가 최악의 상황에서 선순위로 우선 변제 받을 수 있는 가능성을 파악하는 것입니다. 물론 집이 경매로 넘어가거나 담보로 잡히는 일이 없는 것이 가장 좋은 예죠. 하지만 어떤 일이 일어날지 모르니 이러한 위험성은 여러분 스스로 확인해봐야 하는 것입니다.

오늘 내용을 정리하자면 전세금 안전하게 지키는 비법으로 전입신고와 확정일자가 있습니다. 이를 통해 전세금에 대한 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 온라인 상으로 처리가 가능하며 정부24와 인터넷등기소에서 하실 수 있습니다.

전입신고와 확정일자를 받는다고 하여 우선변제권이 우선권으로 있는 것은 아닙니다. 따라서 반드시 전세집을 구할 때 등기부 등본을 떼면서 공인중개사에게 꼭 안전한지 물어봐야 합니다.

다음 시간에는 더욱 유용한 정보로 찾아 뵙도록 하겠습니다.